שוק השכירות בארצות הברית עובר שינוי דרמטי. ערים מרכזיות כמו ניו יורק, מיאמי ואטלנטה ממשיכות למשוך אליהן את מיטב הכישרונות והחברות המובילות, והביקוש לדיור בשכירות מגיע לשיאים חדשים. השינוי הזה משפיע הן על השוק למגורים והן על שוק ההשקעות.
נעים בעקבות העבודה: דפוסי הגירה חדשים
“אנחנו עדים לשינוי מהותי בבחירת מקום המגורים של אנשים“, מסבירה ד“ר רייצ‘ל פוסטר, כלכלנית בכירה במכון העירוני. “בשונה מדורות קודמים, כוח העבודה של היום נמשך למרכזי תעסוקה גדולים, מה שיוצר לחץ עצום על שוקי הדיור המקומיים.”
השווקים המרכזיים תחת לחץ
פריחת ההייטק בניו יורק
הפיכתה של ניו יורק למרכז טכנולוגי משמעותי, עם התרחבות של חברות כמו גוגל, מטא וסטרטאפים פיננסיים רבים, הובילה לעלייה חדה בביקוש לשכירות בכל חמשת הרובעים. “שיעור הדירות הפנויות במנהטן ירד מתחת ל-2%”, אומרת ג‘סיקה כהן מחברת Douglas Elliman. “כל דירה פנויה זוכה למספר רב של בקשות, והרבה שוכרים מציעים יותר ממחיר השכירות המבוקש.”
מיאמי – יעד ההגירה העסקי
הבירה הפיננסית של פלורידה חווה גל של ביקוש לשכירות בעקבות מעבר של קרנות גידור וחברות שירותים פיננסיים לעיר. “הכניסה של משרות יוקרה שינתה את פרופיל השוכרים במיאמי“, מסביר קרלוס רודריגז, נשיא התאחדות הנדל“ן של מיאמי. “אלה מנהלים ואנשי מקצוע שמעדיפים לשכור דירות יוקרה במקום לרכוש נכסים מיד.”
אזור התאגידים של אטלנטה
התרחבותן של חברות גדולות בפרימטר ובמידטאון של אטלנטה יצרה לחץ עצום על שוק השכירות המקומי. “הביקוש ליד מטות החברות המרכזיות חסר תקדים“, אומר מרקוס ג‘ונסון, אנליסט שוק מקומי. “במיוחד בקורידור Belt Line, שם רשימות ההמתנה לדירות להשכרה נמשכות חודשים.”
המספרים מדברים בעד עצמם
- מספר הבקשות לשכירות במרכזי תעסוקה גדולים עלה ב-47% לעומת התקופה שלפני המגפה
- זמן השהות הממוצע של דירות בשוק הצטמצם ב-65% במיקומים מבוקשים
- ערבויות שכירות מטעם חברות עלו ב-180% במהלך 18 החודשים האחרונים
הקשר בין השוק התעסוקתי לביקוש לשכירות
המתאם בין שווקי העבודה לבין הביקוש לדיור בשכירות ברור:
מרכזי הייטק
- אוסטין: 92% תפוסה באזורים הסמוכים למפעל הגיגה של טסלה
- בוסטון: 95% תפוסה סמוך למסדרון הביוטק של קנדל סקוור
- סיאטל: כמעט אפס שיעור פנויות באזור קמפוס אמזון
מרכזים פיננסיים
-
שארלוט: דירות בשכירות ברובע הבנקאות מתומחרות ב-40% מעל הממוצע
-
שיקגו: עלייה של 25% בשכר הדירה השנתי ברובע “הלופ“
- סן פרנסיסקו: התאוששות מחודשת בביקוש לדירות בשכירות באזור הפיננסי
השלכות להשקעות
גל הביקושים לשכירות משך את תשומת לבם של משקיעים מוסדיים. “יש גידול חסר תקדים בהשקעות מוסדיות בפרויקטים של בנייני דירות להשכרה במרכזי תעסוקה גדולים“, מדווח וויליאם צ‘ן, מ-BlackRock Real Estate.
דינמיקה לפי שווקים מרכזיים
אזור המטרופולין של ניו יורק
- מנהטן: מחירי השכירות בדירות יוקרה עלו ב-18% בשנה האחרונה
- ברוקלין: נכסים באזור הקורידור הטכנולוגי מתומחרים ב-15% יותר מהרגיל
- ג‘רזי סיטי: תפוסה מלאה בנכסים הסמוכים לאזורי הפיננסים
אזור המטרופולין של מיאמי
- בריקל: מחירי השכירות ברובע הפיננסי בשיא היסטורי
- ווינווד: תפוסה מלאה בדירות באזור המרכז הטכנולוגי
- מרכז העיר מיאמי: עלייה של 60% בביקוש לדיור עבור דיור תאגידי
אזור המטרופולין של אטלנטה
- מידטאון: תפוסה של 97% בדירות באזור הקורידור הטכנולוגי
- באקהד: מחירי השכירות בדירות ברובע הפיננסי גבוהים מהממוצע
- הפרימטר: תפוסה מלאה בנכסים הסמוכים לקמפוסי חברות
מבט לעתיד
התחזיות מצביעות על המשך החוזק בשוק השכירות במרכזי תעסוקה גדולים:
תחזית קצרת טווח (12-24 חודשים)
- המשך עליית מחירי השכירות במיקומים מבוקשים
- גידול בפיתוח פרויקטי דיור יוקרה להשכרה
- השקעות מוסדיות בפרויקטים מרובי יחידות דיור ימשיכו לגדול
תחזית ארוכת טווח (3-5 שנים)
- ביקוש יציב בשווקי העבודה המרכזיים
- התפתחות קהילות המשלבות מגורים ועבודה היברידיים
- הרחבת תוכניות השכירות התאגידיות
הזדמנות השקעה
עבור משקיעים, המסר ברור: “הקרבה למרכזי תעסוקה מרכזיים הופכת לגורם הקריטי ביותר להצלחת השקעה בנדל“ן להשכרה“, אומרת שרה תומפסון ממורגן סטנלי ריל אסטייט. “תמיד דיברנו על ‘מיקום, מיקום, מיקום‘, אבל עכשיו זה ‘עבודה, עבודה, עבודה‘.
סיכום
כשהנוף הכלכלי בארה“ב מתרכז סביב מרכזי תעסוקה מרכזיים, שוק השכירות באזורים אלו ממשיך להציג חוזק ללא סימנים להיחלשות. עבור משקיעים, יזמים ומנהלי נכסים, ההבנה וההתאמה למציאות החדשה הזו יהיו קריטיות להצלחה בשוק המגורים המשתנה.
“זה לא סתם מחזור כלכלי“, מסכמת ד“ר פוסטר. “אנחנו עדים לשינוי יסודי באופן שבו אמריקאים בוחרים לחיות ולעבוד. השוק לשכירות במרכזי תעסוקה מרכזיים יישאר חזק לאורך שנים רבות.”
