סערת שוק הנדל”ן האמריקאי והרחבת סגמנט הדיור הציבורי

מאת דלית בראון ורועי כהן
אוגוסט 2021

מגפת הקורונה יצרה סערה של ממש בשוק הנדל”ן האמריקאי. הסגרים והעבודה מרחוק גרמו לאמריקאים רבים להגר החוצה מהערים הגדולות לכיוון הפרברים והמדינות החמות בארה”ב. ההגירה הגדולה הובילה לעליות קיצוניות במחירי הבתים בשוק עם מלאי בתים מצומצם. בשוק הזה רק תאגידי ענק כמו בלאקסטון, ובעלי מעמד כלכלי בינוני-גבוה הצליחו לרכוש נכסים. במקביל, צו איסור פינוי הוטל על משכירי הדירות והוארך לאחרונה עד ה-3 לאוקטובר (1). נכון לאוגוסט, 1 מ-7 משפחות נמצאות מאחור בתשלומי שכר הדירה שלהם וכ-3.6 מיליון משפחות בסכנת פינוי בזמן שמחירי שכר הדירה נמצאים במגמת עלייה (2). בחודש יולי ממשלת ארה”ב חתמה על תוכנית התשתיות החדשה שהזניחה את תוכניות דיור הציבורי (3). ככל שאנחנו נמצאים יותר זמן בקורונה, יותר ויותר אמריקאים ימצאו את עצמם בסכנת דיור וכך הביקוש לדיור מסובסד יגדל משמעותית. אנחנו בריאליה תוהים אם ממשלת ארה”ב תעשה את הצעד לקראת הרחבת תוכניות הדיור שיכילו את כל המבקשים.

 

בחצי שנה הראשונה של 2021 ראינו עליות מטורפות במחירי הבתים שהוציאה רבים מהשוק שנאלצו לשכור במקום לקנות. עליות מחירי הבתים נבעו מפניקה בשוק, כוח הקנייה של דור המילניאלס שמצאו זמן להקים בית, שיעורי משכנתאות נמוכים ומחסור עמוק במלאי הבתים. בוול סטריט ג’ורנל מצאו כי חסרים 5.5 מיליון בתים בשוק (4), וקצב הבנייה הנוכחי לא עומד בקצב בשל התייקרויות חומרי הגלם (5). לפי מחקר של ה-NAR, ביוני מחירי בתי הסינגל פמילי המבוקשים הגיעו לעליית שיא של כ-23.6% לעומת יוני בשנה שעברה (6). ביולי ראינו התייצבות יחסית בשוק הקונים, אך המחירים עדיין גבוהים (7). המומחים צופים שמחירי הבתים צפויים להמשיך לעלות עד 2022 או 2023, כאשר יעלו שיעורי המשכנתאות ויהיו יותר בתים במלאי (8).

וול סטריט ג’ורנל (4)

איום גל הדלתא מעמיק את תחושת חוסר הוודאות כלפי חזרת עשרות מיליוני האמריקאים לעבודה. עבודה מרחוק צפויה להישאר חלק מהשגרה החדשה אך חלק ניכר מהמשק יישארו ללא הכנסה במקרה של סגר נוסף. לפי דיווחים עדכניים לאוגוסט 2021, לא צפוי עוד סגר ובינתיים ההגבלות ממשיכות להשתנות ממדינה למדינה (9). עם החזרה לעבודה ושיפור במשק, אמריקאים רבים חזרו להשכיר דירות משלהם אחרי תקופה של דיור משותף (2). לפי דיווחים של Zumper, שכר הדירה נמצא במגמת עלייה ומדביק את הפערים שנוצרו בזמן הקורונה. ביולי האחרון, שכר הדירה הממוצע לדירת חדר ושני חדרים עלה ב-7% ו-8.7% בהתאמה ביחס ליולי לשנה שעברה. לפי דיווחים של יאהו, 95% מבתי הסינגל פמילי תפוסים ומחיר השכר דירה שלהם עלה ב-6.6% שזה כמעט פי ארבעה הגידול השנתי שנראה במאי 2020 (10). 

סיאנביסי (1)

איסור צו הפינוי השנוי במחלוקת מציל מיליוני משפחות אמריקאיות מגירוש מבתיהם כרגע. בסוף יולי איסור צו הפינוי הוארך שוב עד לאוקטובר לאחר דרישה ציבורית גדולה. למרות חשיבותו, מי שמפסיד הם בעלי הדירות הפרטיים שעלולים לאבד את נכסיהם בגלל ההפסדים (11). בנוסף לכך, רק שלושה ביליון דולר מתקציב בסך 46.5 ביליון דולר שהוקצה לדיור ציבורי הגיע לחלק מהזכאים, בזמן שרוב הזכאים עדיין מחכים (12).

באפריל האחרון הוצגה הצעה לתכנית התשתיות ההיסטורית של נשיא ארה”ב ג’ו ביידן סיפקה תקווה לסגמנט הדיור הציבורי. התוכנית המקורית בסך שני טריליון כללה תקציב לדיור ציבורי (3). שרת משרד השיכון והפיתוח העירוני האמריקאי, מרסיה פאדג’ שיבחה את התוכנית וצייצה בטוויטר “דיור זה תשתיות” (13). תוכנית התשתיות הדו-מפלגתית אושרה בתחילת אוגוסט, בעלות מצומצמת של טריליון בלבד, ללא התקציב שתוכנן לדיור (3). למרות זאת, השקעה בדיור ציבורי עדיין על הפרק של תוכנית התקציב של ביידן בסך 3.5 טריליון דולר, שכבר עברה הצבעת סנאט וצפויה לעבור הצבעה נוספת בתחילת אוקטובר. תוכנית זו פרטה סכום של $332 ביליון לדיור בר השגה הצפויה לעזור בתשלומי שכר הדירה וליצור גישה לקניית בתים עבור שכבות הסוציו-אקונומיות החלשות במטרה לצמצם פערים חברתיים (14). לפי מאמר של מגזין ווקס, על ממשלת ארה”ב לפעול בזריזות משום שעלויות השיפוצים הדרושים לדיור ציבורי ממשיכים לעלות ומוערכים בכ-$70 ביליון (15). 

עד שנראה את התוכניות הממשלתיות נכנסות לפעולה, תאגידי ענק, כמו בלקסטון ובלאקרוק, נכנסו לשוק הנדל”ן להשכרה והתחילו להשקיע בו בסכומי עתק (16). למשל, נכסי מולטיפמילי בשווי $53 ביליון נקנו רק ברבע השני של 2021 (17). תאגידים אלו קונים בתים קיימים במחירים מופקעים וגם בונים מיזמי דיור חדשים. קראנו לאחרונה על מיזמים של בנייה להשכרה, כלומר מיזמי נדל”ן של שכונות של בתי סינגל פמילי הנבנות למטרות השכרה וניהול נכסים כמו בנייני דירות. שתי שיטות ההשקעה האלו הן תגובה לביקוש הגבוה לבתי סינגל פמילי בפרברים תוך כדי עלייה בשכר הדירה. הכניסה של תאגידי הענק לשוק הנדל”ן מוציאות את הקונה הממוצע משוק הקונים ומאלצת אותם להשכיר במקום (18).   

 

בלומברג (17)

https://www.youtube.com/watch?v=p3Jqk8em77o&ab_channel=CNBCTelevision 

חשוב לציין, דיור ציבורי בשכונות עניות, במיוחד במטרופולינים, לא בהכרח עוזר לדיירים לצאת ממעגל העוני. מחקר של Center on Budget and Policy Priorities מעיד על כך שרוב הדיירים הנתמכים (57%) לא מועסקים וכ-60% נמצאים מתחת לקו העוני למרות הכנסותיהם (19). דיור ציבורי בערים הגדולות סובל מהזנחה וגם שיעורי פשיעה גבוהים שיכולים לגרום לנזק בריאותי והידרדרות כלכלית של הדיירים. הטענה מנגד היא שללא דיור ציבורי בערים, רבים יאלצו לגור ברחוב ובריאותם תפחת אפילו יותר (20). במצבים אלו שכונות הדיור הציבורי נשארות במעגל של עוני ופשיעה שמשאיר אותן “קפואות” לעומת התפתחות כלכלית בשאר אזורי העיר (21). עם עליית הביקוש והתייקרות של הדיור בפרברים, לדיירים הנתמכים לא תהיה ברירה אלא לגור בשכונות עוני בערים הגדולות. בעיית חסרי הבית בארה”ב אינה חדשה ואף מחמירה, הניו יורק טיימס מדווחים על מגמת עלייה של חסרי בית בארבע השנים האחרונות ברציפות (22). נכון לינואר 2020, מספר חסרי הבית עמד על 580 אלף. המספר הזה צפוי לעלות משמעותית עם הקשיים הכלכליים שנגרמו בזמן המגפה.

 

דיירים בשכונות עניות נתמכים על ידי הממשלה לטווח זמן יותר ארוך (19)

המצב העגום שבו נמצאים בעלי מעמד כלכלי נמוך, ובמיוחד אלו שמתקשים לשלם את שכר הדירה, מראה תחזית חסרת תקווה כלפיהם. בזמן שמחירי הדיור רק הולכים ומתייקרים, יש סיוע ממשלתי חלקי וזמני. מה יקרה כאשר תוכניות סיוע בדיור הפדרליות יפקעו? האם ממשלת ביידן תתן למיליוני משפחות אמריקניות לגור ברחובות או שתיקח צעד דרסטי בהרחבת סיוע לשכבות החלשות בזמן משבר הקורונה המתמשך? נכון לעכשיו, התוכניות הקיימות מציגות פתרונות מעורפלים לטווח הארוך ולטווח הקצר שיוצרים תחושת אי ודאות אצל הדיירים. לקראת סוף איסור צו הפינוי באוקטובר ייתכן שנראה הפגנות ולחץ בתקשורת למציאת פתרון. 

מקורות:

  1. Olick, D. (2021, August 6). Renters are behind $3,700 in rent, on Average. This map shows a STATE BREAKOUT. CNBC. https://www.cnbc.com/2021/08/06/us-renters-are-behind-on-3700-in-rent-on-average-and-often-more-.html 
  2. Olick, D. (2021, August 11). Bidding wars erupt for renters as the economy recovers in a hot housing market. CNBC. https://www.cnbc.com/2021/08/11/rental-bidding-wars-heat-up-as-economy-improves-in-tight-housing-market.html?recirc=taboolainternal 
  3. Bhatia, A., & Bui, Q. (2021, July 28). The infrastructure plan: What’s in and what’s out. The New York Times. https://www.nytimes.com/interactive/2021/07/28/upshot/infrastructure-breakdown.html 
  4. Friedman, N. (2021, June 16). WSJ news exclusive | U.S. housing market needs 5.5 million more UNITS, says new report. The Wall Street Journal. https://www.wsj.com/articles/u-s-housing-market-needs-5-5-million-more-units-says-new-report-11623835800 
  5. Pickert, R. (2021, August 18). U.S. Housing Starts Fall More Than Forecast to Three-Month Low. Bloomberg.com. https://www.bloomberg.com/news/articles/2021-08-18/u-s-housing-starts-decline-more-than-forecast-permits-rise 
  6. Friedman, N. (2021, July 22). U.S. median home price hit a new high in June. The Wall Street Journal. https://www.wsj.com/articles/median-existing-home-price-hit-new-high-in-june-11626963073?cx_testId=3&cx_testVariant=cx_2&cx_artPos=5&mod=WTRN#cxrecs_s 
  7. Culp, S. (2021, July 22). U.S. housing Market floats back to earth. Reuters. https://www.reuters.com/business/us-housing-market-floats-back-earth-2021-07-22/ 
  8. Conerly, B. (2021, July 28). The end of the housing boom will be when mortgage rates rise in 2022. Forbes. https://www.forbes.com/sites/billconerly/2021/07/27/the-end-of-the-housing-boom-will-be-when-mortgage-rates-rise-in-2022/?sh=27392b226770 
  9. Lynch, S. N. (2021, August 1). U.S. will not lock down despite Surge driven by delta Variant, Fauci says. Reuters. https://www.reuters.com/world/us/fauci-predicts-us-will-not-return-lockdowns-despite-delta-variant-risks-2021-08-01/ 
  10. Roofstock (2021, August 10). 9 single-family Rental statistics to know for 2021. Yahoo! Finance. https://finance.yahoo.com/news/9-single-family-rental-statistics-143708187.html  
  11. Kaplan, T. (2021, August 10). NYC landlord FEARS BANKRUPTCY amid EVICTION Moratorium extension. Fox Business. https://www.foxbusiness.com/real-estate/nyc-landlord-fears-bankruptcy-amid-eviction-moratorium-extension 
  12. Adamczyk, A. (2021, August 3). Why tenants are still struggling to pay their bills, despite $46 billion in RENTAL relief available. CNBC. https://www.cnbc.com/2021/08/03/why-tenants-are-still-struggling-despite-46-billion-dollars-in-rental-relief.html 
  13. Housing, N. (2021, August 10). Infrastructure bill could transform the housing industry. Navigate Housing. https://www.navigatehousing.com/infrastructure-bill-could-transform-the-housing-industry/ 
  14. Kromrei, G. (2021, August 12). Down payment assistance part Of $3.5t infrastructure plan. HousingWire. https://www.housingwire.com/articles/down-payment-assistance-part-of-3-5t-infrastructure-plan/ 
  15. Demsas, J. (2021, July 22). America’s houses are old. low-income renters are suffering because of it. Vox. https://www.vox.com/2021/7/22/22586701/housing-aging-public-housing-section-8 
  16. Dezember, R. (2021, April 4). If you sell a house these days, the buyer might be a pension fund. The Wall Street Journal. https://www.wsj.com/articles/if-you-sell-a-house-these-days-the-buyer-might-be-a-pension-fund-11617544801 
  17. Clark, P. (2021, August 5). Property Investors Pay Up for Apartment Deals as Rents Spike. Bloomberg.com. https://www.bloomberg.com/news/articles/2021-08-05/investors-bet-53-billion-that-u-s-rents-will-push-even-higher 
  18. Winck, B. (2021, July 28). The wealthy and wall street ruined the housing market for everyone else. millennials aren’t helping, either. Business Insider. https://www.businessinsider.com/housing-market-prices-expensive-millennials-wealthy-rich-americans-wall-street-2021-7 
  19. Mazzara, A. (2018, February 5). Chart book: Employment and earnings for households receiving federal rental assistance. Center on Budget and Policy Priorities. Retrieved September 13, 2021, from https://www.cbpp.org/research/housing/chart-book-employment-and-earnings-for-households-receiving-federal-rental 
  20. Fischer, W. (2019, December 5). Research shows rental assistance reduces hardship and provides platform to expand opportunity for low-income families. Center on Budget and Policy Priorities. Retrieved September 13, 2021, from https://www.cbpp.org/research/housing/research-shows-rental-assistance-reduces-hardship-and-provides-platform-to-expand 
  21. Husock, H. (2019, November 25). Public housing becomes the latest progressive fantasy. The Atlantic. Retrieved September 13, 2021, from https://www.theatlantic.com/ideas/archive/2019/11/public-housing-fundamentally-flawed/602515/ 
  22. Thrush, G. (2021, March 18). Homelessness in U.S. rose for 4th straight year, Report says. The New York Times. Retrieved September 19, 2021, from https://www.nytimes.com/2021/03/18/us/politics/homelessness-coronavirus.html