השפעות מגפת הקורונה על שוק הנדל”ן האמריקאי

מאת דלית בראון ורועי כהן
מאי 2021

בחודשים האחרונים שוק הנדל”ן האמריקאי סוער מאוד. בריאליה אנו עוקבים אחר שטף דיווחים על מחסור בבתים במדינות בהן אנו פועלים. ראינו הצעות מחיר גבוהות משמעותית ממחירי הביקוש, נתוני גדילה בקצב הבניה ושינויים דמוגרפיים בתוך ארה”ב עצמה. אנו בריאליה סבורים שכל התופעות הללו קורות בשל התפרצות מגפת הקורונה. לאחר 14 חודשי אי ודאות ושינויים משמעותיים בחיי היום-יום של מיליוני אזרחים אמריקאים, החלטתי להרים את הכפפה לנסות להשליט סדר במבול הידיעות השונות, בתחושות הבטן, ולסכם את המגמות והשינויים בשוק ואולי אף להגדיר קדימה את מצב השוק או איך שאחרים מתייחסים אליו ל-“new normal” פוסט תקופת קורונה.

אז מה קורה עם הערים הגדולות?

מיד עם התפרצותה של מגפת הקורונה קפצה מגמת העזיבה של המטרופולינים הגדולים. פחד מהדבקה של המחלה בערים הצפופות, שיתוק מערכת התחבורה הציבורית כל אלו הצטרפו למגמה נוספת בלתי קשורה והיא  יוקר המחייה ההולך והגדל בערים הגדולות. האפשרות לעבוד מרחוק, אבטלה והרצון של רבים להתקרב למשפחה הקלה על ההחלטה לעזוב את הערים לטובת מרחב מחייה גדול יותר. 

בריאליה בחנו אם הבהלה והיציאה החוצה מהערים הגדולות באמת משמעותית, אילו קבוצות אוכלוסין עזבו, ולאן. סקר של רשות הדואר האמריקאית מראה שבין פברואר לאוגוסט 2020 אחוז העוברים עלה רק ב-4% [1]. אותו סקר הראה כי רוב ההגירה היתה לכיוון הפרברים של אותו מטרופוליטן שגרו בו לפני פרוץ המגפה. נתון נוסף שעלה הראה כי 10% מבני 18-29 החליפו כתובת בתקופה זו, מתוכם סטודנטים רבים. רוב העוברים סימנו מעבר קבוע בשאלון של רשות הדואר. הנתון הזה עולה בקנה אחד עם דור של צעירים שמתחברים לעבודה מרחוק, אשר יכולת הקניה שלהם משמעותית יותר חזקה בהשוואה לעובדים מתעשיות אחרות כמו תרבות ותיירות. מאידך, להערכתי מגמה זו פחות תקפה לדור מבוגרים יותר שדווקא נושאים סיכון גדול יותר להידבקות. אך לרוב, אורח חייהם מוכתב על ידי רצונם להישאר במקום.

ניתוח סטטיסטיקה של Census Bureau מצביעה על ירידת אוכלוסין של 0.5% בניו יורק, לוס אנג’לס, סן פרנסיסקו ושיקגו בהשוואה ליעדי הגירה פופולריים כמו חוף מירטל, אוסטין טקסס וסיינט ג’ורג’ יוטה שעלו בין 3-4% [2]. מאז פרוץ המגיפה מחירי הדירות צנחו במטרופולינים הגדולים, אך ראו עלויות אופטימיות במהלך החורף שחלף. למשל, מגזין הנדל”ן 6sqft והניו יורק פוסט המליצו לקנות דירות במנהטן וברוקלין בגלל המחירים הנמוכים יחסית. מגמות אלו מראות האצה של הגירה שלילית מהערים הגדולות, אך הן עדיין לא מסבירות הסערה הנוכחית בשוק הנדל”ן [3] [4].

מידע רשמי של רשות הדואר האמריקאית על שינויי כתובת ב-2020. [8] mymove

מי עובר?

לפני המגפה, ההגירה הפנימית בארה”ב הייתה מונעת על ידי החלטות מקצועיות, דיור בר השגה, מיסים וסגנון חיים. ניתן לאפיין קבוצות אוכלוסייה שונות ומגוונות שהשתתפו בהגירה שלילית מהערים הגדולות. רבים מיוצאי הערים הם בעלי מעמד כלכלי גבוה, ולרוב גם עובדים מהבית. קבוצה נוספת המיוצגת היטב הם דור המילניאלס, אשר מהווים כוח קניה שמניע את שוק הדיור הנוכחי. משפחות צעירות עוזבות את הערים לטובת רכישת בתים יותר מרווחים בפרברים. פלח נוסף הם הפנסיונרים הטריים, שהחליטו לפרוש מוקדם ולעבור לפלורידה וערי נופש במרכז ארה”ב. גם הסטודנטים חזרו לגור עם משפחותיהם וללמוד מהבית. מהצד השני, פחות אנשים מנסים לעבור לערים מאז פרוץ המגפה.

מהעיר לפרברים

הפרברים של המטרופולינים הם המנצחים הגדולים של המגיפה: שיעור העוברים לפרברים עלה ב-43% ב-2020 מהשנה לפניה [2]. אמריקאים רבים בוחרים את הפרברים על פני הערים הגדולות והכפרים הקטנים. התושבים החדשים בפרברים מעדיפים תנאי מחייה פחות צפופים אך נוחים. מאמר של הוול סטריט ג’ורנל מציין כי 150,000 משקי בית עזבו את ניו יורק למקומות כמו ניו ג’רזי וקונטיקט [2]. תושבי בוסטון עזבו לערים שונות בניו המפשייר, תושבי קליפורניה נתקלו במחדלים ממשלתיים ונאלצו להגר למדינות כמו טקסס ונוואדה עם מיסים נמוכים יותר. בנוסף לפרברים, גם ערי תיירות ב-Sun Belt כמו נאשוויל וקולורדו ספרינגס התגלו כאטרקטיבים במיוחד לקונים חדשים. 

תרשים הגירת משקי הבית מהערים לפרברים. קרדיט: וול סטריט ג’ורנל [2]

מידע רשמי של רשות הדואר האמריקאית על יעדי הגירה ב-2020  [8] mymove

השוק רותח

ברשתות החברתיות צוחקים על כך שנכסים ממוצעים נחטפים בהיסטריה, והכלכלנים כבר עושים השוואות לשנת 2008 בדאגה לפיצוץ בועת הדיור. להערכתנו, מצב השוק יותר מורכב. ביקושי השוק הגבוהים הנובעים משילוב של צורך אמיתי לדיור, פער של כמות הבתים ביחס לצורכי האוכלוסייה לצד ריבית נמוכה שמאפשרת בקלות לקחת הלוואות ומשכנתאות בתנאים נוחים חסרי כל תקדים. השוק הגיע לנקודת קיצון ועליית המחירים הקיצונית צפויה להמשיך בינתיים. יחד עם זאת, החשש מפני התפוצצות ‘בועה’ כמו ב-2008 נראית לא סבירה מתוך כמה גורמים מוחשיים: הריבית, לחצים אינפלציוניים שילחצו על עליית מחירי הריבית יביאו מהר מאד למעמד של רוכשים שיתקשו לעמוד בהלוואות שלהם. יחד עם זאת, הביקוש לבתי סינגל פמילי בפרברים מאוד מוחשי. 

עשרת הערים המבוקשות ביותר נכון למרץ 2021 [7].

בנייה מואצת

כתוצאה מהביקוש והמחסור הגובר, קצב הבנייה מנסה להדביק פערים. אישורי בנייה של בתים פרטיים קפצו ב-116% אחוז במרץ האחרון לעומת מרץ שנה שעברה. כרבע מהבתים בשוק נבנו ברבעון הראשון של 2021. בעשור האחרון הבנייה בארה”ב האטה כתוצאה מהמשבר של 2008 ומלאי הבתים התכווץ. במרץ האחרון ראינו את מלאי הבתים מתרוקן ב-30% ומחיר הבתים הממוצע עלה בכמעט 21% [5]. בעלי נכסי סינגל פמילי מהססים למכור למרות הזינוק במחירים. חלקם לא בטוחים אם יוכלו למצוא נכס אחר בתקציב שלהם, וחלק נזהרים מהשינויים בכלכלה הארצית. לכן הבנייה המואצת צפויה להימשך לפחות עד שמחירי שוק הקונים יתאזנו. מחירי חומרי הגלם והפגיעה בשרשרת האספקה, כתוצאה מהתפרצות הקורונה גם משפיעה באופן ישיר על המשל עליית תשומות הבניה. 

מי שלא יכול לקנות, משכיר

מרבית משקי הבית בארה”ב לא יכולים להתחרות במלחמת ההצעות של שוק הקונים הנוכחי, לכן נאלצים להשכיר. מחיר הביקוש הממוצע לנכסי סינגל פמילי הגיע לשיא חדש של $329,100 במרץ האחרון, עלייה של 17.2% במדד שנה מעל שנה, שיא חדש מאז שנת 1999, לפי National Association of Realtors. במאמר של Vox מציינים מגמת מעבר מהשכרת דירות להשכרת בתים מאז שנת 2000, אחוז המשכירים עלה ב-29% [6]. כ-60% משוכרי סינגל פמילי מגיעים מהערים הגדולות, מגמה זו מונעת על ידי אותן סיבות שחיזקו את שוק הקונים. שיעורי התפוסה של בתי סינגל פמילי עומדים על שיעורי שיא של 95% ברבעון הראשון של 2021. מחירי השכירות של נכסי סינגל פמילי עולים ביחס בריא (4% בפברואר), לעומת שוק הקונים (17% בפברואר). עם עליית מחירי בתי סינגל פמילי, בעלי בתים אלו מעדיפים לחכות לפני שהם נפרדים מנכסיהם. בנוסף, בעזרת הדיגיטציה והעבודה מרחוק, השכרת בתים הפכה לאופציה יותר אטרקטיבית מאשר לרכוש נכס קבוע.

משבר הקורונה יצר תחושת אי ודאות בכל העולם. רבים תהו איך המגיפה תשפיע על שוק הנדל”ן האמריקאי וכעת אנחנו רואים שההשפעה בעיקר האיצה מגמות שוק שפרצו לפני הוירוס הסיני. 14 חודשים לתוך הקורונה, ואמריקאים רבים נמצאים במרדף אחרי בתי סינגל פמילי בפרברים. המפתחים בונים במרץ כדי להרחיב את המלאי ולאזן את השוק. ההשתוללות בחודשים האחרונים הראתה לנו שזהו זמן טרנספורמטיבי עבור שוק הנדל”ן האמריקאי. 

עם היציאה ממשבר הקורונה אני צופה התייצבות במחירי הבתים בעקבות האצת קצב הבנייה שמטרתה לצמצם את המחסור בבתים. נכון לעכשיו, מחירי הביקוש שוברים שיאים חדשים ומאפשרים רק לקונים עשירים ותאגידים להשתתף במרדף אחר בתים בשוק. ההתייצבות במחירי הבתים צפויה לבסס שוק יותר הוגן, אך עדיין תשאיר בעלי הכנסה נמוכה מחוץ למעגל הקונים. מחירי שכר הדירה בדיור בר השגה ימשיכו לעלות תוך כדי הרחבת תקציבים ממשלתיים לדיור מסובסד לאוכלוסיה נתמכת. בני דור המילניאלס בעלי המקצועות החופשיים ימשיכו להיות הכוח המניע בשוק הדיור בפריפריות אשר יפחיתו את הלחץ מהערים היקרות לטובת מגורים מרווחים בפרברים. המטרופולינים הגדולים גם צפויים להתאושש עם החזרה לשגרה. הטרנספורמציה של שוק הדיור האמריקאי מראה לנו שינויים בסדרי עדיפויות בחיי היום יום של האמריקאים כתוצאה מן הלקחים שלמדנו בזמן מגפת הקורונה.

מקורות:

  1. Wichter, Z. (2020, October 20). USPS Data Shows Where People Moved During The Pandemic. Bankrate. https://www.bankrate.com/real-estate/moving-data-shows-exit-from-cities/ 
  2. Campo-Flores, A., Overberg, P., Avila, J. D., & Findell, E. (2021, April 27). The Pandemic Changed Where Americans Live. The Wall Street Journal. https://www.wsj.com/articles/pandemic-supercharged-changes-in-where-americans-live-11619536399#_=_ 
  3. Schulz, D. (2021, March 29). What will post-pandemic real estate look like in NYC? Experts weigh in. 6sqft. https://www.6sqft.com/what-will-post-pandemic-real-estate-look-like-in-nyc/ 
  4. Byrne, K. J. (2021, May 26). NYC exodus will end in April, real estate analyst predicts. New York Post. https://nypost.com/2021/04/03/nyc-exodus-will-end-in-april-real-estate-analyst-predicts/ 
  5. Tanzi, A. (2021, April 26). Hot U.S. Housing Market to Get Supply Boost With New Listings. Bloomberg.com. https://www.bloomberg.com/news/articles/2021-04-26/hot-u-s-housing-market-to-get-supply-boost-with-new-listings 
  6. Molla, R. (2021, May 4). The home sales boom means you might end up renting. Vox. https://www.vox.com/recode/22407667/home-sales-boom-rent-housing-single-family-rental 
  7. Passy, J. (2021, April 27). The No. 1 emerging property market in America isn’t in Texas or Florida – you may never even have heard of it. MarketWatch. https://www.marketwatch.com/story/the-no-1-emerging-property-market-in-america-is-not-texas-or-florida-you-may-never-even-have-heard-of-it-11619525977 
  8. Bowman, C. B. (2021, June 1). Coronavirus Moving Study Shows More Than 15.9 Million People Moved During COVID-19. MYMOVE. https://www.mymove.com/moving/covid-19/coronavirus-moving-trends/