האם הקורונה שינתה באופן מהותי את שוק המגורים בארה”ב?

מאת: דלית בראון

מבוא

בחודשים האחרונים שוק הנדל”ן האמריקאי סוער מאוד. אנחנו עדים לזרם דיווחים, חלקם סותרים זה את זה, המראים מגמות הפוכות בשוק המגורים בארה”ב. בריאליה אנו עוקבים אחר שטף דיווחים שמגיע מהמדינות בהן אנו פועלים, על מחסור בבתים,  על הצעות מחיר גבוהות משמעותית ממחירי הביקוש, על נתוני גדילה בקצב הבניה, שאנו מנתחים  ועל שינויים דמוגרפיים בתוך ארה”ב עצמה. כל התופעות הללו קורות, קרוב לוודאי בשל התפרצות מגפת הקורונה בעולם בכלל ובארה”ב בפרט. לאחר 14 חודשי אי-ודאות ושינויים משמעותיים בחיי היום-יום של מיליוני אזרחים אמריקאים, החלטתי להרים את הכפפה ולנסות להשליט סדר במבול הידיעות השונות, בתחושות הבטן, ולסכם את המגמות והשינויים בשוק ואולי אף להגדיר קדימה את מצב השוק או איך שאחרים מתייחסים אליו כאל ה”new normal” פוסט תקופת קורונה.

אז מה קורה בערים הגדולות?

מיד עם התפרצותה של מגפת הקורונה הואצה מגמת העזיבה מהמטרופולינים הגדולים. פחד מהדבקה של המחלה בערים הצפופות, שיתוק מערכת התחבורה הציבורית כל אלו הצטרפו למגמה נוספת בלתי קשורה והיא  יוקר המחייה ההולך וגדל בערים הגדולות. האפשרות, שעד לא מזמן לא הוותה כלל אופציה על השולחן, של עבודה מרחוק, או אבטלה בשל התפרצות הקורונה, הקלה על יכולת עזיבת העיר והרצון של רבים להתקרב למשפחה, לצד הקניית מרחב מחייה גדול יותר.

בריאליה, שאלנו את עצמנו האם הבהלה והיציאה החוצה מהערים הגדולות אמיתית, מורה על מגמה ושינוי בטעמי הדיירים ואם אכן דיירים רבים עזבו את בתיהם במרכזים אורבניים. ניתוח הנתונים העכשווים מראה אחרת לטעמנו, והופך את הקערה על פיה. דיווח של רשות הדואר האמריקאית מראה, שבין פברואר לאוגוסט 2020 אחוז העוברים עלה רק ב-4% [1]. אותו דיווח הראה כי רוב ההגירה היתה לכיוון הפרברים של אותו מטרופולין שגרו בו לפני פרוץ המגפה. נתון נוסף שעלה הראה כי 10% מבני 18-29, כלומר דור המילניום ומעט צעירים יותר, החליפו כתובת בתקופה זו, כאשר רוב העוברים סימנו מעבר קבוע בשאלון. הנתון הזה עולה בקנה אחד עם דור של צעירים שמתחברים לעבודה מרחוק, בעלי מקצועות חופשיים מגוונים, אשר יכולת הקניה שלהם משמעותית חזקה יותר מחוץ לערים הגדולות. מאידך להערכתי, מגמה זו פחות תקפה לדור המבוגרים יותר שדווקא נושאים סיכון גדול יותר להידבקות, אך אורח חייהם מוכתב על ידי רצונם להישאר במקום.

ניתוח סטטיסטיקה של Census Bureau מצביעה על ירידת אוכלוסין של 0.5% בניו יורק, לוס אנג’לס, סן פרנסיסקו ושיקגו בהשוואה ליעדי הגירה פופולריים כמו חוף מירטל, אוסטין טקסס וסיינט ג’ורג’ יוטה שעלו בין 3-4% [2]. מאז פרוץ המגיפה מחירי הדירות צנחו במטרופולינים הגדולים, אך ראו עלויות אופטימיות במהלך החורף שחלף. למשל, מגזין הנדל”ן 6sqft והניו יורק פוסט, ממליצים לקנות דירות במנהטן וברוקלין בגלל המחירים הנמוכים יחסית. מגמות אלו מראות האצה של הגירה שלילית מהערים הגדולות, אך הן עדיין לא מסבירות את הסערה הנוכחית בשוק הנדל”ן [3] [4].

מידע רשמי של רשות הדואר האמריקאית על שינויי כתובת ב-2020. [8] mymove

מי עובר?

לפני המגפה, ההגירה הפנימית בארה”ב הייתה מונעת על ידי דיור בר השגה, מיסים זולים וסגנון חיים מתאים לאוהבי טבע אך עם מגבלה קריטית: מרחק קצר ממקומות העבודה. כעת ניתן לאפיין קבוצות אוכלוסייה שונות ומגוונות שהשתתפו בהגירה השלילית מהערים הגדולות. רבים מיוצאי הערים הם בעלי מעמד כלכלי גבוה, ולרוב גם עובדים מהבית. קבוצה נוספת המיוצגת היטב הם דור המילניאלס, אשר מהווים כוח קניה שמניע את שוק הדיור הנוכחי. משפחות צעירות עוזבות את הערים לטובת בתים גדולים יותר אשר בבעלותם. פלח נוסף הם הפנסיונרים הטריים, שהחליטו לפרוש מוקדם ולעבור לפלורידה וערי נופש במרכז ארה”ב. גם הסטודנטים חזרו לגור עם משפחותיהם וללמוד מהבית. מהצד השני, פחות אנשים מנסים לעבור לערים מאז פרוץ המגפה.

מהעיר לפרברים

הפרברים של המטרופולינים הם המנצחים הגדולים של המגיפה: שיעור העוברים לפרברים עלה ב-43% ב-2020 לעומת השנה הקודמת [2]. אמריקאים רבים בוחרים את הפרברים על פני הערים הגדולות והכפרים הקטנים. התושבים החדשים בפרברים מעדיפים תנאי מחייה פחות צפופים אך נוחים. מאמר של הוול סטריט ג’ורנל מציין כי 150,000 משקי בית עזבו את ניו יורק למקומות כמו ניו ג’רזי וקונטיקט [2]. תושבי בוסטון עזבו לערים שונות בניו המפשר, תושבי קליפורניה נתקלו במחדלים ממשלתיים ונאלצו להגר למדינות כמו טקסס ונוואדה עם מיסים נמוכים יותר. בנוסף לפרברים, גם ערי תיירות ב-Sun Belt כמו נאשוויל וקולורדו ספרינגס התגלו כאטרקטיביות במיוחד לאמריקאים שהחליטו לעזוב את המטרופולינים הגדולים ולעבור הגירה פנימית יותר משמעותית.

תרשים הגירת משקי הבית מהערים לפרברים. קרדיט: וול סטריט ג’ורנל [2]

מידע רשמי של רשות הדואר האמריקאית על יעדי הגירה ב-2020  [8] mymove

השוק רותח

ברשתות החברתיות צוחקים על כך שנכסים ממוצעים נחטפים בהיסטריה, והכלכלנים כבר עושים השוואות לשנת 2007 בדאגה לפיצוץ בועת הדיור. להערכתנו, ניתוח השוק מעט יותר מורכב. ביקושי השוק הגבוהים נובעים משילוב של צורך אמיתי לדיור, פער של כמות הבתים ביחס לצורכי האוכלוסייה לצד ריבית נמוכה שמאפשרת בקלות לקחת הלוואות ומשכנתאות בתנאים נוחים חסרי כל תקדים. לצד מגמה זו שנמשכת מספר שנים, התפרצה מגפת הקורונה שמיקדה ביתר שאת לאוכלוסייה בעלת האמצעים, כי עליה לעבוד מהבית, כי לבית משקל משמעותי באיכות ואורך חייהם לצד הרצון לצאת ממרכזים צפופים. כל אלה הביאו להתחממות גדולה נוספת של שוק המגורים לצד אלמנט פסיכולוגי של קיפאון השוק בשל הסגר שלא אפשר למי שרצה לקנות ולהעביר בקלות בעלות על דירה או בית. נראה לנו כי השוק הרותח אכן הגיע לנקודת קיצון וכי צפי להמשך עליית מחירים קיצונית, אינו סביר. יחד עם זאת, החשש מפני התפוצצות “בועה” נוספת והתרסקות השוק כפי שהייתה ב 2009 – נראית באופן מידי לא סבירה. הגורם המשמעותי במגמה זו – הינו הריבית. לחצים אינפלציוניים שילחצו על עליית מחירי הריבית יביאו מהר מאד למצב של רוכשים שיתקשו לעמוד בהלוואות שלהם. יחד עם זאת ברצוננו להדגיש כי דור המילניאלס מהווה את כוח הקנייה הגדול ביותר בארה”ב כעת, והם מנסים לרכוש את ביתם הראשון. דור זה, לצד קונים אחרים, הינו ממעמד כלכלי בינוני-גבוה משום שבתים נחטפים הרבה מעל מחירי הביקוש, וחלקם נרכשים במזומן אך אלה אנשים שהינם מעט פחות רגישים לעליית הריבית והתייקרות המשכנתאות.

נקודה נוספת שמטרידה במציאות כיום היא כמות הכסף הכמעט אינסופית שקיימת בשוק ללא אלטרנטיבת השקעה (כאשר הריבית כה נמוכה) אשר דוחקת בקרנות ובגופים הגדולים שמשקיעים other people’s money,לקנות במחירים נמוכים במיוחד פורטפוליו של בתים. שוב אני עדים לסכנה בשוק שבאה במיוחד מגופים פיננסיים ופחות משוק הצרכנים עצמו.

עשרת הערים המבוקשות ביותר נכון למרץ 2021, מרקטוואץ’ [7].

בנייה מואצת

כתוצאה מהביקוש והמחסור הגובר, קצב הבנייה מנסה להדביק פערים. אישורי בנייה של בתים פרטיים קפצו ב-116% אחוז במרץ האחרון לעומת מרץ שנה שעברה. כרבע מהבתים בשוק נבנו ברבעון הראשון של 2021. בעשור האחרון הבנייה בארה”ב האטה כתוצאה ממשבר 2008 ומלאי הבתים התכווץ. במרץ האחרון ראינו את מלאי הבתים מתרוקן ב-30% ומחיר הבתים הממוצע עלה בכמעט 21% [5]. בעלי נכסי single-family מהססים למכור למרות הזינוק במחירים. חלקם לא בטוחים אם יוכלו למצוא נכס אחר בתקציב שלהם, וחלקם נזהרים מהשינויים בכלכלה הארצית. לכן, הבנייה המואצת צפויה להימשך לפחות עד שמחירי שוק הקונים יתאזנו. מחירי חומרי הגלם והפגיעה בשרשרת האספקה, כתוצאה מהתפרצות הקורונה גם משפיעה באופן ישיר על המשך עליית תשומות הבניה.

מי שלא יכול לקנות, משכיר

מרבית משקי הבית בארה”ב לא יכולים להתחרות במלחמת ההצעות של שוק הקונים הנוכחי, לכן נאלצים להשכיר. מחיר הביקוש הממוצע לנכסי single family הגיע לשיא חדש של $329,100 במרץ האחרון, עלייה של 17.2% במדד שנה מעל שנה, שיא חדש מאז שנת 1999, לפי National Association of Realtors. במאמר של Vox מציינים מגמת מעבר מהשכרת דירות להשכרת בתים מאז שנת 2000, אחוז המשכירים עלה ב-29% [6]. כ-60% משוכרי single-family מגיעים מהערים הגדולות, מגמה זו מונעת על ידי אותן סיבות שחיזקו את שוק הקונים. שיעורי התפוסה של בתי single-family עומדים על שיעורי שיא של 95% ברבעון הראשון של 2021. מחירי השכירות של נכסי single-family עולים ביחס בריא (4% בפברואר), לעומת שוק הקונים (17% בפברואר). עם עליית מחירי בתי single-family, בעלי בתים אלו מעדיפים לחכות לפני שהם נפרדים מנכסיהם. בנוסף, בעזרת הדיגיטציה והעבודה מרחוק, השכרת בתים הפכה לאופציה אטרקטיבית יותר מאשר לרכוש נכס קבע.

סיכום

משבר הקורונה יצר תחושת אי ודאות בכל העולם. רבים תהו איך המגיפה תשפיע על שוק הנדל”ן האמריקאי וכעת אנחנו רואים שההשפעה בעיקר האיצה מגמות שוק שפרצו לפני הוירוס הסיני. 14 חודשים לתוך הקורונה, ואמריקאים רבים נמצאים במרדף אחרי בתי single-family בפרברים. קבלנים בונים במרץ כדי להרחיב את המלאי ולאזן את השוק. ההשתוללות בחודשים האחרונים הראתה לנו שזהו זמן טרנספורמטיבי עבור שוק הנדל”ן האמריקאי.

עם היציאה ממשבר הקורונה אני צופה התייצבות במחירי הבתים בעקבות האצת קצב הבנייה שמטרתה לצמצם את המחסור בבתים. נכון לעכשיו, מחירי הביקוש שוברים שיאים חדשים ומאפשרים רק לקונים עשירים ותאגידים להשתתף במרדף אחר בתים בשוק. ההתייצבות במחירי הבתים צפויה לבסס שוק יותר הוגן, אך עדיין תשאיר בעלי הכנסה נמוכה מחוץ למעגל הקונים. מחירי שכר הדירה בדיור בר השגה ימשיכו לעלות תוך כדי הרחבת תקציבים ממשלתיים לדיור מסובסד לאוכלוסיה נתמכת. בני דור המילניאלס בעלי המקצועות החופשיים ימשיכו להיות הכוח המניע בשוק הדיור בפריפריות אשר יפחיתו את הלחץ מהערים היקרות לטובת מגורים מרווחים בפרברים. המטרופולינים הגדולים גם צפויים להתאושש עם החזרה לשגרה. בזמן שרוב המשק העירוני עבד מרחוק, מחירי הדיור היוקרתי הוצנעו ושוכרי דירות רגילות קיבלו הטבות מבעלי הבית. הטרנספורמציה של שוק הדיור האמריקאי מראה לנו שינויים בסדרי עדיפויות בחיי היום יום של האמריקאים כתוצאה מן הלקחים שלמדנו בזמן מגפת הקורונה.

מקורות:

⦁ Wichter, Z. (2020, October 20). USPS Data Shows Where People Moved During The Pandemic. Bankrate. https://www.bankrate.com/real-estate/moving-data-shows-exit-from-cities/

⦁ Campo-Flores, A., Overberg, P., Avila, J. D., & Findell, E. (2021, April 27). The Pandemic Changed Where Americans Live. The Wall Street Journal. ⦁ https://www.wsj.com/articles/pandemic-supercharged-changes-in-where-americans-live-11619536399#_=_

⦁ Schulz, D. (2021, March 29). What will post-pandemic real estate look like in NYC? Experts weigh in. 6sqft. https://www.6sqft.com/what-will-post-pandemic-real-estate-look-like-in-nyc/

⦁ Byrne, K. J. (2021, May 26). NYC exodus will end in April, real estate analyst predicts. New York Post. https://nypost.com/2021/04/03/nyc-exodus-will-end-in-april-real-estate-analyst-predicts/

⦁ Tanzi, A. (2021, April 26). Hot U.S. Housing Market to Get Supply Boost With New Listings. Bloomberg.com. https://www.bloomberg.com/news/articles/2021-04-26/hot-u-s-housing-market-to-get-supply-boost-with-new-listings

⦁ Molla, R. (2021, May 4). The home sales boom means you might end up renting. Vox. https://www.vox.com/recode/22407667/home-sales-boom-rent-housing-single-family-rental

⦁ Passy, J. (2021, April 27). The No. 1 emerging property market in America isn’t in Texas or Florida – you may never even have heard of it. MarketWatch. https://www.marketwatch.com/story/the-no-1-emerging-property-market-in-america-is-not-texas-or-florida-you-may-never-even-have-heard-of-it-11619525977

⦁ Bowman, C. B. (2021, June 1). Coronavirus Moving Study Shows More Than 15.9 Million People Moved During COVID-19. MYMOVE. https://www.mymove.com/moving/covid-19/coronavirus-moving-trends/